中国ABS市场周报20160715

2016-07-25

l  新增ABS点评  

  本期共发行8单,租赁资产3单,优先级平均收益率4.69%;应收账款资产4单,优先级AAA平均收益率为3.48% - 4.99%;企业债权资产1单,优先级平均收益率3.23%。


20160702-20160715发行一览

项目名称

计息日

发起机构

发行总额(亿元)

监管机构

基础资产类型

徽德同赢一号资产支持专项计划

2016/7/4

南京畅路材料科技有限公司

2.25

证监会主管ABS

企业债权

国金-易鑫租赁三期资产支持专项计划

2016/7/5

易鑫租赁

7.62

证监会主管ABS

租赁租金

国金-易鑫租赁三期资产支持专项计划

2016/7/5

易鑫租赁

7.62

证监会主管ABS

租赁租金

广发资管-民生银行安驰14号汇富资产支持专项计划

2016/7/7

中国民生银行

3.59

证监会主管ABS

应收账款

融信集团购房尾款资产支持专项计划

2016/7/12

融信集团

8.80

证监会主管ABS

应收账款

平银-华鑫-卓越购房尾款资产支持专项计划

2016/7/12

深圳市锦年基础工程有限公司

7.5

证监会主管ABS

应收账款

中港锦源租赁一期资产支持专项计划

2016/7/13

中港锦源

5.33

证监会主管ABS

租赁租金

华夏幸福物业一期资产支持专项计划

2016/7/14

幸福基业

23.00

证监会主管ABS

应收账款

(Wind, CANA)

一、  本期热点新闻

  1.资产证券化正塑造房地产新的商业模式


传统商业房地产模式:高存货周转 + 传统融资模式

传统的开发和销售型企业的销售模式是销售的高周转、高毛利和高杠杆,支撑一个很高的ROE,从而实现行业爆发性增长。早年ROE水平很高,但是随着最近几年销售的毛利率、周转率在下降,杠杆到顶峰之后,房地产开发商开始陷入困境,其现状为ROE跌向10%的水平以下。



传统开发商的商业模型为通过传统的融资方式来提供扩张或建设的资金,同时通过销售的高周转实现现金流回流,两者结合形成利润机制。



而目前,这个商业模型已经遇到了很大挑战:

1)销售周转趋缓。虽然过去一年,在一线城市有很好的表现,但是未来压力骤增。

2)粗放的提高杠杆已经走到尽头,需要更加细致化融资工具来优化其资本结构。

3)持有型存量物业越来越多,亟待盘活。



过渡模式:传统模式+经营性抵押贷款

过渡模式一方面运用传统开发商的销售高周转和传统融资方式配合,另一方面靠经营性抵押贷款这一核心品种来错配其持有物业的融资和流动性。




过渡模式的代表为万达,从下图可以看出:万达的经营性贷款和面积基本上是趋平向上的,但万达同时也有很大压力,2011年万达的ROE为30%,这得益于其非常强的商业模型和拿地能力和高溢价,但随着持有物业越来越多,ROE快速下跌。



万达原来靠经营型抵押贷款来支撑整个资产负债表的模式也是遇到非常大的挑战:

1)经营性物业抵押贷款的产品设计缺陷:额度小、本金偿还压力大、资金用途限制严格。

2)经营性抵押贷款本身没有发挥资产的融资能力。

3)持有型存量收益率很低,亟待盘活。


资产证券化塑造新的商业模式


开发商在商业模型当中可以做的优化主要有两大方面:

1)通过资产支持的融资,有望在成本、额度等方面获得比传统融资模式更好的条件。

2)权益性工具,包括REITs、私募REITs等,帮助盘活存量。


传统的方式是资产负债表右侧的融资方式,基于公司自身的信用。但是实际上随着资产负债表沉重之后,其他的一些资产是有条件也有必要去盘的,包括应收账款、远期收入,还有投资物业本身的流动性释放。涉及到商业物业这可能有两个重要的方向,其一是CMBS,这是债券证券化的一个重要方向;其二是是权益型证券化,包括REITs、私募REITs等,可以真正让资产可以周转起来。资产证券化的发展将彻底改变房地产业传统商业模型,合理利用这个金融工具将形成稳定的循环发展模式,是未来行业发展的重要方向。


(来源:中国资产证券化论坛(CSF))



   2.全国首单联营收益权类资产证券化落地

    近日,黑龙江省最大购物中心联营收益权类资产证券化业务顺利完成,实现资产证券化融资规模3.5亿元。是全国市场上第一单联营收益权类资产证券化业务。

  此项目创新了交易结构,实现了风控条件与客户需求的匹配,同时创新了业务通道架构,充分调动了市场上各类公募和私募投资者,并最终出账成功,“不仅仅是对民生银行资产证券化业务的意义重大,在全行业也具有示范意义和引领作用。”

    该项资产证券化业务的成功落地,依靠的是创新营销模式,从过去简单的自下而上、单打独斗的传统营销方式转化为纵横联动、协调策应的团队化、组合化的营销方式;依靠的是总分行兵马联动,整合资源,攻坚克难;依靠的是长达八个月的坚持不懈,探索方法,把握主线,多方渗透。

  (来源:证券日报)

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